Built-to-Suit (BTS) — это модель строительства, когда девелопер возводит объект по индивидуальным требованиям арендатора или покупателя. Заказчик формирует техническое задание, включая планировку, нагрузку на пол, электричество и водоснабжение, а девелопер осуществляет проектирование и строительство с нуля. После завершения строительства заключается долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, ориентированного на средний спрос, BTS снижает риски: заказчик получает помещение, идеально подходящее под бизнес, а девелопер — гарантированного клиента ещё до начала работ.
В России BTS стал массовым только в последние 3–4 года на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В Европе эта схема давно применяется для складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот путь ускоренно и уже столкнулся с фазой охлаждения.
На рынке Петербурга и Ленинградской области складской BTS развивается более 10 лет. По данным NF Group, к марту 2026 года совокупная площадь качественных складов достигла 6,4 млн м², из которых 20% приходится на BTS-проекты. С 2019 года наблюдается резкий рост спроса: среднегодовой объём BTS-сделок вырос с 43,5 тыс. м² (2013–2018) до 187 тыс. м² (2019–2025).
Изначально BTS-объекты арендовали продуктовые сети и ретейл, затем подключились логистика и производство. Однако с 2021 года маркетплейсы сделали крупнейший вклад — за три года заключили BTS-сделок на 592 тыс. м², превысив совокупный объём предыдущих восьми лет.
Часть BTS-зданий была перепрофилирована в спекулятивные из-за пересмотра планов и отказа арендаторов от части площадей, что привело к избытку предложения. По прогнозам, к середине 2026 года валовое предложение складских площадей в регионе может достигнуть рекордных 723 тыс. м². Это снижает привлекательность новых BTS-контрактов: готовые объекты дешевле, а рост арендных ставок замедлился.
Структура сделок меняется: если в 2023 году BTS-договоры были исключительно арендными, то в 2024–2025 годах доминируют сделки купли-продажи из-за высокой ключевой ставки и дорогих долгосрочных финансов.
В офисном сегменте BTS не получил широкого распространения, несмотря на дефицит. Это связано с ограниченным числом крупных клиентов и длительным строительным циклом. Многие предпочитают арендовать готовые помещения или покупать и адаптировать здания. Риски высоки из-за нестандартных решений и сложности перепродажи.
Производственный сегмент становится ключевой областью для BTS. К концу 2025 года объём предложения составил около 2,6 млн м² при 10% вакантности. Спрос сохраняется, однако рынок не всегда может предложить требуемые объекты с учётом специфики — грузоподъёмного оборудования, нагрузок на пол, высоты потолков, энергопотребления и пр.
Разрыв между запросами на небольшие арендные блоки и крупные специализированные объекты формирует профиль производственного рынка. Качество существующего фонда часто не отвечает свременным требованиям, что стимулирует собственное строительство с поддержкой региональных властей.
Особенность BTS в производстве — расширение роли девелопера, который помогает клиенту сформировать техническое задание, оценить стоимость и найти баланс между требованиями и бюджетом.